Keine Duldungspflicht von umfangreichen Umbaumaßnahmen während eines bestehenden Mietvertrags

Mietet ein Unternehmer Räumlichkeiten an, kann er verlangen, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt. Der Unternehmer ist auch nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet, da Arbeiten regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten erfolgen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) mit am 25. März 2019 veröffentlichtem Urteil.
Der Kläger hatte Räumlichkeiten im Frankfurter Westend mit einer Befristung bis zum 31. Dezember 2023 angemietet. Die Beklagten erwarben die Liegenschaft 2018 und baten die Klägerin um vorzeitigen Auszug. Sie planten, das Gebäude selbst zum Betrieb ihres Bankinstituts zu nutzen. Nachdem die Klägerin einem vorzeitigen Mietende nicht zugestimmt hatte, kündigten die Beklagten mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an. Da die Klägerin sich nachfolgend auch nicht gegen Abstandszahlung auf einen vorzeitigen Auszug eingelassen hatte, wiesen die Beklagten erneut auf die bevorstehende umfassende Sanierung des Objekts hin. Seit Mitte November 2018 werden die Bauarbeiten in den unteren Geschossen durchgeführt, u. a. der Abbruch massiver Innenwände, die Entfernung des gesamten Bodenbelags und weitere Entkernungsmaßnahmen.
Der Kläger nahm die Beklagten auf Unterlassen der Umbaumaßnahmen in Anspruch. Nach Auffassung des OLG könne der Kläger das Unterlassen der Umbauarbeiten verlangen.
Die Beklagten, so das OLG, müssten dem Kläger den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende am 31. Dezember 2023 gewähren. „Störungen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs, insbesondere durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Verschmutzungen oder sonstige Immissionen hätten die Beklagten grundsätzlich zu unterlassen und zugleich solche Störungen durch Dritte abzuwehren". Die bereits durchgeführten und noch geplanten Bauarbeiten verletzten „aufgrund ihrer Art, ihres Umfangs, ihrer Intensität und ihrer Dauer den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache". Der geplante Abbruch sämtlicher Zwischenwände sowie Bodenbeläge in allen Stockwerken mittels elektrisch betriebener Schlagbohrmaschinen und Vorschlaghammer verursache zwangsläufig ganz erhebliche Lärm- und Staubbelästigungen sowie massive Erschütterungen.
Derart umfängliche Arbeiten stellten auch keine Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, mit denen ein Mieter – etwa im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel – rechnen müsse und die deshalb hinzunehmen seien. Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus § 9.1 des Mietvertrags. Die Arbeiten dienten nicht der „Modernisierung" oder „Verbesserung" in diesem Sinne. Es fehle an einer dafür erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts. Allein die Renovierung und Umgestaltung im Interesse einer anderen Nutzung genüge nicht. Die Entscheidung ist unanfechtbar.
Quelle: PM OLG Frankfurt