Gerade für Vermietungsgesellschaften ist es sehr wichtig, dass möglichst hohe Abschreibungen generiert werden. Grundsätzlich ist die Nutzungsdauer für ein vermietetes Gebäude in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG vorgeschrieben. Hiervon abweichend kann der Steuerpflichtige nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auch eine kürzere Nutzungsdauer wählen, wenn das Gebäude nicht Wohnzwecken dient.
Aktuell hat der BFH in seinem Urteil vom 28.7.2021 entschieden, dass für die Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jede geeignete Darlegungsmethode verwendet werden kann. Dies kann auch zum Beispiel ein Bausachverständigengutachten sein, das auf der Sachwertrichtlinie beruht. Ein Bausubstanzgutachten (sogenannte ERAB-Gutachten), wie es die Finanzverwaltung fordert, ist nicht zwingend notwendig.
Die Nutzungsdauer eines entsprechenden Gebäudes kann somit unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse geschätzt werden. Eine Schätzung muss in üblicher, vernünftiger und wirtschaftlicher Weise erfolgen, die zur größtmöglichen Wahrscheinlichkeit für die tatsächliche Nutzungsdauer führt.
Das oben angeführte Urteil eröffnet meines Erachtens insbesondere für Immobilien-GmbHs ein großes Steuersparpotenzial, da die Nutzungsdauer und damit die jährliche Abschreibung der Gebäude nun deutlich verändert werden kann.