Grundstücksunternehmen, die Immobilien verwalten und vermieten, können auf Antrag eine Art Freistellung von der Gewerbesteuer erreichen, da sich ihre Tätigkeit im Bereich der Vermögensverwaltung und nicht im gewerblichen Bereich vollzieht. Da häufig neben der eigentlichen Grundstücksüberlassung auch weitere Dienstleistungen erbracht oder Betriebsvorrichtungen mit überlassen werden, werden „Schwestergesellschaften“ für die gewerblichen Leistungen eingesetzt. Einen solchen Fall hat das FG Münster im Urteil vom 11.05.2021 aufgegriffen.

Sachverhalt

Die antragstellende GmbH besitzt ein bebautes Grundstück inkl. Wohnungen, in dem sich außerdem diverse Geschäfte (Arztpraxis, Friseursalon, Einkaufsladen) befinden. Die Mieter der Wohnungen, welche ausschließlich Senioren sind, schließen mit einer GmbH & Co. KG – die die gleichen Inhaber wie die GmbH hat – einen Dienstleistungsvertrag. Dieser sieht die Reinigung der Wohnungen, Verpflegung, Wäschedienst und einen Hausmeisterservice vor. Verpflegt werden die Bewohner in einem Café, welches ebenfalls auf dem Grundstück ansässig ist und das von der GmbH auf die KG mit einem privaten Kaufvertrag übertragen wurde. Die GmbH bewirbt auf ihrer Internetpräsenz gleichzeitig Wohnungen und Dienstleistungen. Daraus geht ebenfalls hervor, dass die Mietverträge der GmbH an die Dienstleistungen der KG gekoppelt sind.

Das Finanzamt lehnte die von der GmbH beantragte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ab.

Die GmbH als Klägerin wandte ein, dass sie Mietleistungen und keine Dienstleitungen erbringe.

Entscheidung

Das Finanzgericht Münster hat sich mit einem Urteil vom 11.05.2021 zu diesem Fall geäußert und bestätigte die Entscheidung des Finanzamtes. Die Grundvoraussetzungen für die erweiterte Kürzung seien zwar gegeben, jedoch sind in diesem Fall die gewerblichen Leistungen untrennbar mit der Vermietung der Wohnungen verbunden. Somit ist die GmbH der beteiligungsidentischen KG von Nutzen, weshalb es zur Ausnahmeregelung gem. §9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG kommt.

Hierfür sprechen laut Gericht die folgenden Punkte:

Die Miet- und Dienstleistungsverträge werden den Bewohnern gleichzeitig vorgelegt und mit ihnen abgeschlossen. Eine Kündigung der Verträge ist nur zusammenhängend möglich. Die Grundmiete beträgt das Doppelte der ortsüblichen Kaltmiete, während das Entgelt für die Dienstleistungen äußerst niedrig bemessen ist. Zudem sei es sehr ungewöhnlich, dass die Höhe der Kaltmiete von der Einwohnerzahl abhänge. Darüber hinaus ist die Bereitstellungen von Serviceleistungen für die Senioren ein erheblicher Vorteil.

Fazit

Das o. a. Urteil zeigt, dass Immobilien GmbH´s weiter in den Fokus der Finanzverwaltung rücken. Insbesondere sollte der Aufstellung und vertraglichen Konstellationen bei mehreren Leistungen oder Leistungspaketen erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden.

Es gibt hier aber auch Ausnahmen. Insbesondere Ladestationen für Elektro-Autos und E-Fahrräder können mit überlassen werden, wenn deren Einnahmen nicht höher als 10% der (Grundstücks-)Mieteinnahmen sind. Auch können Betriebsvorrichtungen überlassen oder die o. a. Dienstleistungen können erbracht werden, wenn diese Einnahmen nicht höher als 5% der (Grundstücks-)Mieteinnahmen sind.